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城投物業企業“領跑”港股上市

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城投物業企業“領跑”港股上市
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本報記者 石健 北京報道

隨着新一輪國企改革深化提升行動不斷推進,城投公司也積極通過上市、併購等方式推動自身產業化轉型,打造可持續現金流。

《中國經營報》記者注意到,最近有一批國有物業公司正在積極謀劃上市,如長沙、西安等國有物業公司已經通過中國證監會國際合作司境外發行的上市備案通知書。雖然這些獲批的物業管理公司來源各異,但都有一個統一的身份背景,即地方國資控股,具有城投類企業屬性。

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對此,有多位行業人士認爲,隨着新一輪國有企業改革縱深推進,背靠國資的物業企業將聚合項目資源、資金資源等優勢,形成異軍突起之勢,或率先成爲城投上市的示範。

背靠國資

2月中旬,長沙國資委旗下一家公司已獲得中國證監會關於其境外發行上市的備案通知書。就在2023年6月,該公司在港交所發佈招股書。招股書顯示,該公司提供廣泛的服務,包括物業管理服務、城市服務及商業運營服務。實現“三位一體”,即“管理+服務+運營”的聯動,形成了一種具有凝聚力和創新性的商業模式。

工商信息顯示,該公司控股股東爲長沙一家城投公司,由長沙市國資委全資擁有,直接擁有權益並有權行使該公司95%的投票權。

根據業務性質,該公司提供的服務可分爲三類:一是物業管理服務,包括對公共物業、商業物業和住宅物業的各種物業管理服務,以及增值服務;二是城市服務,包括園林綠化及工程、照明系統運營、停車場運營及市政環衛服務;三是商業運營服務。

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從招股書看,該公司規模雖小,但業務服務組合多元化,有利於抵消單一市場的風險。同時,因公司背靠國資,有資源獲取優勢,公司財務報表整體表現客觀。

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值得注意的是,物業公司上市並非易事。在業內,曾有公司多次遞交IPO但是未獲成功。根據《克而瑞物管》統計,2023年IPO成功上市的物企僅爲2家,2家企業自2021年籌劃上市以來均經歷了3次遞表,上市平均用時達661天,較2022年6家新上市物企平均用時延長了367天。

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對此,有業內人士分析認爲,近年來,民企經營的物業公司上市意願有所減弱,這與資本市場對該行業熱情減弱有關。但是,反觀國資系的物業企業則躍躍欲試。“比如以長沙這家公司爲例,因爲背靠城投集團,擁有較大的項目獲取能力,比如在城市服務業務中,涵蓋大量的綠化工程、照明系統運營、停車場運營及市政環衛服務,面向市政基礎設施的業主通常是地方政府或國有企業。這樣就從基礎上有力地推動了物業公司的業務發展。”

此外,2024年2月26日,西安一家城投公司旗下的物業公司也收到了中國證監會發出的境外發行上市備案通知書。該公司曾於2023年9月20日向港交所遞交招股書,計劃發行不超過1916.68萬股境外上市普通股並在香港聯合交易所主板掛牌上市。

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公開資料顯示,該公司是一家綜合城市服務及物業管理服務提供商,業務遍佈中國西北部。財務數據顯示,2020年至2022年以及2023年上半年,該公司的收益持續增長,主要收入來源爲城市服務。截至2023年6月30日,公司業務涵蓋政府大樓、教育機構、醫院等多種類型物業。

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對於爲什麼聚焦港股上市,有券商分析人士認爲,首先是赴港上市週期短,可以減少上市時間成本;其次是在港上市的物業公司市場給予較高市盈率,且在港上市再融資時間期限較短,半年後就可再次實行再融資計劃。最後是A股市場對於房地產及其衍生行業融資要求較高,以此推動物企選擇赴港或海外上市。

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“另類”盤活資產

在不少行業人士看來,長沙、西安2家城投旗下的物業公司上市具有一定的學習借鑑意義。“其實,這也是‘另類’盤活資產的體現,可以有效地實現物業服務和城市服務‘資產證券化’,進一步盤活資產,將手中大量的政府機構物業資產作爲底層資產打包,推向二級市場募集資金,爲公司帶來持續現金流。”談及2家公司上市,一位參與西安這家物業公司上市的人士分析說。

致幻毁灭者

雖然已經有多家城投公司遞交IPO或者成功上市,但是在多位業內人士看來,並非可以完全複製。東部省份一家城投公司負責財務工作的負責人告訴記者,城投公司畢竟肩負起政府的部分職能,想要完成上市工作,需要釐清自身的資產屬性和關係。“城投公司在主營業務上與一般的企業有所不同,有一部分業務來自政府納入的公益性資產、準公益性資產和準經營性資產。這些資產收購的資金來自於債券融資和股權融資,不過,舉債進行資產購置,會造成城投公司資產負債率高,影響企業申報上市的經營表現。”

記者在採訪中瞭解到,一些城投公司也在考慮將旗下板塊公司進行上市。“對於城投來說,母子集團公司關聯性太大,雖然現在城投公司對於傳統土地業務依賴度在降低,但是並非完全剝離,而對房地產開發建設業務及投資屬於監管禁入的業務,所以剝離這些業務主體具有一定的難度。爲此,城投公司若想上市旗下板塊公司,首先要努力提升獨立經營性,努力提升財務指標,力爭符合上市要求。”業內人士表示。

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新一輪國企改革啓動以來,不少地方國資提出要“積極提高國有資本運營效率效益”。採訪中,一些城投公司中從事物業管理的負責人直言,一般情況下,物業公司需要通過經營資金進行再投資,比如收購其他物業公司、購買物業智能管理系統等,甚至有的公司還需要購買新能源掃地車、除雪車等,這些都要花費大量的資金。短期內,一方面營收的資金無法滿足新項目的投入,另一方面新項目又無法產生足夠的利潤。“所以,通過上市的方式,可以募集到一定的現金,然後超前完成公司制定的戰略規劃,繼而實現物業板塊的高質量發展。”某物業管理負責人表示。

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記者注意到,2023年2月,《陝西省高質量項目推進年行動方案》(以下簡稱“《方案》”)中提出要盤活存量資產200億元以上。西安一位國資人士告訴記者,西安這家物業公司上市,也是對《方案》的有力貫徹,或許對於其他國資企業帶來一定的參考意義和借鑑價值。

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在多位行業人士看來,城投物企上市只是一個縮影,在新一輪三年國企改革的背景之下,未來應該呈現更多城投公司通過併購、上市等方式實現公司的轉型及高質量發展。此外,城投類企業上市可以實現一舉多得。一方面可以帶來先進的公司治理理念,引入市場化運作模式,另一方面可以促進企業加快推進優化公司業務、負債結構,促進城投公司降低對政府補貼和注資的依賴,真正實現城投公司市場化運作。上市之後,企業財務數據必須公開,這是規避城投出現隱形債務的一個手段。藉助資本市場,城投公司的對外融資實力也將得到放大。

對於業務選擇方面,現代諮詢研究院院長丁伯康認爲,城投公司的業務體系中,盈利能力較好的業務往往是經營類業務,如房地產、物業、旅遊、養老等,建議具備市場化競爭能力的城投企業可選擇經營性業務作爲上市主體的核心業務。城投公司業務體系中盈利能力一般卻具有穩定的業務來源及現金流的往往是污水處理、供熱、水務等準公益性業務,建議城投公司根據自身業務經營實力,選擇構建經營性與準經營性業務結合的多元化業務體系。

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(編輯:何莎莎 校對:顏京寧)

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